Locação via Airbnb em condomínios pode exigir aprovação de moradores, decide STJ

Especialistas alertam que planejamento, alinhamento com o condomínio e regras claras para hóspedes são fundamentais para evitar conflitos e prejuízos

Uma decisão recente da Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reacendeu o debate sobre locação por temporada em condomínios residenciais no Brasil. O tribunal definiu que a oferta de imóveis em plataformas como Airbnb pode depender da aprovação de, no mínimo, dois terços dos condôminos, quando a prática alterar a destinação residencial do empreendimento.

O julgamento teve origem em um caso de Minas Gerais. A proprietária de um apartamento buscava garantir judicialmente o direito de disponibilizar o imóvel para estadias de curta duração sem necessidade de autorização do condomínio. Já o condomínio alegava que a prática não estava prevista na convenção e que a alta rotatividade de hóspedes comprometia o caráter estritamente residencial do prédio. O Airbnb participou da ação como interessado no processo. (stj.jus.br)

Por maioria apertada de votos (5 a 4), os ministros entenderam que a exploração frequente e econômica da unidade para hospedagens de curta duração descaracteriza a finalidade residencial do condomínio. O entendimento vencedor foi apresentado pela ministra Nancy Andrighi. Segundo ela, os contratos realizados por meio de plataformas digitais não se enquadram perfeitamente nem como locação residencial tradicional nem como hospedagem hoteleira, sendo classificados como contratos atípicos. (jornaldebrasilia.com.br)

A relatora destacou ainda que o problema não está na plataforma utilizada, mas na forma de uso do imóvel. Em seu voto, Nancy Andrighi ressaltou que a intensificação das estadias curtas aumentou a rotatividade de pessoas nos edifícios, gerando impactos relacionados à segurança, controle de acesso e sossego dos moradores. Com base no artigo 1.351 do Código Civil, o STJ concluiu que mudanças na destinação do condomínio precisam da aprovação de dois terços dos condôminos. (stj.jus.br)

Apesar da repercussão, especialistas e a própria plataforma Airbnb reforçam que a decisão não representa uma proibição geral da locação por temporada em condomínios. O caso analisado pelo tribunal é específico e envolve um condomínio cuja convenção previa uso exclusivamente residencial, sem autorização para hospedagens de curta duração. Além disso, a decisão ainda pode ser alvo de recursos e não possui efeito vinculante automático para todos os casos do país. (jornaldebrasilia.com.br)

Para Alice Vargas, gestora da Luar Hospedagem, a decisão serve como alerta para quem deseja entrar no mercado de locação por temporada sem planejamento.

“Antes de anunciar um imóvel em plataformas como Airbnb, o anfitrião precisa entender que não basta apenas ter um apartamento disponível. É fundamental analisar a convenção do condomínio, conversar com a administração e estruturar uma operação responsável. Quando tudo é feito com transparência e organização, a experiência tende a ser positiva tanto para o hóspede quanto para os moradores”, afirma.

Três cuidados importantes para evitar problemas com condomínios

Convenção do prédio, comunicação com a gestão e regras claras para hóspedes podem evitar multas, conflitos e restrições à locação por temporada

1. Verificar a convenção e o regimento interno do prédio

Antes de iniciar qualquer operação de short stay, é essencial conferir se o condomínio permite locações de curta duração ou se existem restrições específicas sobre hospedagem por aplicativos.

2. Manter alinhamento com síndico e administração

Informar a gestão do prédio sobre a atividade ajuda a evitar conflitos futuros. Em muitos casos, condomínios possuem regras próprias para cadastro de hóspedes, uso de áreas comuns e circulação de visitantes.

3. Criar regras claras para os hóspedes

Anfitriões profissionais precisam orientar hóspedes sobre horários de silêncio, descarte de lixo, uso de elevadores, estacionamento e normas internas. Grande parte das reclamações em condomínios acontece justamente pelo comportamento inadequado de visitantes.

O debate sobre locação por temporada em condomínios deve continuar nos próximos meses, especialmente diante do crescimento do mercado de hospedagem alternativa no Brasil. Enquanto isso, a principal recomendação para anfitriões é simples: profissionalizar a operação e atuar dentro das regras do condomínio.